Mr. Homes · 공법의 신
FIELD GUIDE · Vol. 01
고상철 토지 수강생 전용자료
저가 낙찰의정석
시세의 절반 가격에 토지를 손에 쥐는 방법은 운이 아닙니다.
高
고상철
㈜미스터홈즈 FC 대표이사 · 인하대 도시계획 박사
경공매는 시세보다 30~50% 싸게 부동산을 매입할 수 있는 합법적 시장 입니다.
그런데 누구나 들어가는 시장에서 누군가는 시세보다 비싸게 낙찰받고, 누군가는 시세의 절반 가격에 가져갑니다.
그 차이는 정보의 양이 아닙니다. 원칙의 유무 입니다.
일반 매매시장에서는 매도자와 매수자가 가격을 합의합니다. 매도자는 절대 손해를 보지 않으려 하고, 그래서 가격은 시세에 수렴합니다.
경공매는 다릅니다. 매도자가 사라진 시장입니다.
채무자는 가격에 동의하지 않았고, 채권자는 회수만 되면 됩니다. 시장이 가격을 결정합니다.
유찰 한 번에 20%, 두 번이면 36%, 세 번이면 49% 가 깎입니다.
그 사이에 권리분석을 끝낸 사람만이 들어가는 구간이 존재합니다.
이 가이드는 그 구간을 정확히 짚는 방법 에 관한 것입니다.
!
저가 낙찰은 "싸게 사는 기술" 이 아닙니다."리스크를 정확히 가격으로 환산하는 기술" 입니다.
02
PRINCIPLES · 5대 원칙
절대 흔들리지 않는 다섯 가지
저가 낙찰을 만들어내는 변수는 수십 가지입니다. 그러나 한 번이라도 어기면 손실로 직결되는 원칙은 다섯 가지뿐입니다.
이 다섯을 어기고 낙찰받은 사례에서 단 한 건도 수익이 나지 않았습니다.
I
권리분석 100%
말소되지 않는 권리를 인수하면 시세보다 비싼 매입이 됩니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 세 문서를 교차 검증합니다.
II
현장조사 무조건
서류로 보이지 않는 진입로·점유자·실제 면적·경사도가 가격의 절반을 결정합니다. 임장 없는 입찰은 도박입니다.
III
시세는 거래로
감정가는 시세가 아닙니다. 디스코·밸류맵·실거래가공개시스템에서 최근 6개월 거래사례 3건 이상으로 시세를 확정합니다.
IV
입찰가는 공식으로
감(感)으로 쓰지 않습니다. 시세에서 비용·하자·안전마진을 차감한 결과만이 입찰가입니다. 공식 없는 입찰은 충동매매입니다.
V
자금은 미리 확정
낙찰 후 잔금 미납은 보증금 몰수입니다. 경락잔금대출 한도·금리·LTV를 입찰 전에 은행에서 확정 받습니다.
03
TARGETS · 7대 물건 유형
싸게 나오는 물건은 따로 있다
저가 낙찰이 가능한 물건은 무작위로 등장하지 않습니다.
경쟁자가 회피하는 물건 에서만 나옵니다. 그 회피의 이유를 풀 수 있는 사람이 가격을 결정합니다.
i.
3회 이상 유찰 물건
감정가 대비 50% 이하로 진입합니다. 유찰 사유가 권리하자인지, 입지인지, 단순 외면인지 분류합니다.
−50%↓
ii.
법정지상권 의심 물건
토지·건물 소유자가 다르거나 무허가 건축물 존재. 성립 요건을 검토하면 90%는 부정됩니다.
−40%
iii.
유치권 신고 물건
대부분 가짜 유치권입니다. 점유·견련성·변제기 도래 세 요건 중 하나만 깨도 무력화됩니다.
−45%
iv.
분묘기지권 의심지
2001년 이후 무단 설치 분묘는 분묘기지권 부정. 분묘 소유자 확인 후 이장 협의로 해소합니다.
−35%
v.
지분 경매
공유물분할청구로 출구가 보장됩니다. 다른 공유자에게 매도하거나 전체 매각 후 지분만큼 정산받습니다.
−40%
vi.
맹지 · 현황도로 진입
지적도상 도로가 없어도 현황도로·구거점용·사도통행이 가능하면 건축이 열립니다. 토지이음에서 도시계획 확인.
−50%
vii.
규제 해소 임박 토지
개발제한구역 해제 예정지·도시계획 변경 예정지·농업진흥지역 해제 검토지. 공시지가는 낮고 미래는 다릅니다.
−45%
04
FORMULA · 입찰가 산정
감(感)이 아니라 공식 입니다
입찰가를 감으로 쓰는 사람과 공식으로 쓰는 사람의 차이는 1년 단위 수익률에서 드러납니다.
공식은 단순합니다. 모든 변수를 빠짐없이 차감 하는 것이 핵심입니다.
입찰가 시뮬레이터
아래 값을 입력하면 즉시 권장 입찰가가 산출됩니다.
권장 입찰 상한가
— 만원
시세 대비 — % 저가 매입 가능
05
DUE DILIGENCE · 사전 조사
입찰 전 여덟 개의 문서
입찰표를 쓰기 전에 반드시 확인해야 할 문서가 있습니다.
하나라도 빠뜨리면 그 자리에서 손실이 발생합니다. 모두 무료이거나 1만원 이내로 확보 가능합니다.
A. 권리 관련
등기사항전부증명서 대법원 인터넷등기소. 갑구·을구 모두 확인하고 말소기준권리를 특정합니다.매각물건명세서 법원이 직접 작성한 권리 정리표. 인수 부담 권리가 명시됩니다.현황조사서 집행관이 현장에서 확인한 점유 상태와 임차인 정보가 기재됩니다.감정평가서 감정가의 산정 근거. 비교사례·임대료·토지가를 분석해 시세 추정의 출발점으로 활용합니다.
B. 임차인 · 점유
전입세대열람내역 주민센터에서 발급. 이해관계인 자격으로 신청합니다. 대항력 임차인 존재 여부 확정.확정일자 부여 현황 주택임대차 정보 시스템에서 확인. 우선변제 순위 판단의 핵심.
C. 토지 · 규제
토지이용계획확인원 토지이음 무료 발급. 용도지역·지구·구역과 행위제한 확인.지적도 · 임야도 도로 접면 여부, 인접 필지 관계, 형상 확인. 정부24 발급.
06
RIGHTS ANALYSIS · 권리분석
권리분석 5단계
권리분석은 복잡해 보이지만, 순서가 정해져 있습니다.
이 다섯 단계를 순서대로 밟으면 어떤 물건이든 30분 안에 분석이 끝납니다.
말소기준권리 확정
등기부 갑구·을구를 통합해 시간 순으로 정렬합니다. 가장 먼저 등장하는 (가)압류·근저당·담보가등기·강제경매개시결정·전세권(배당요구 시) 중 최선순위가 말소기준권리입니다.
POINT 이 권리를 기준으로 후순위는 모두 소멸, 선순위는 인수가 원칙입니다.
인수 · 소멸 권리 분류
말소기준권리보다 앞선 지상권·전세권·가처분·가등기는 인수됩니다. 인수 권리가 있으면 그 가치를 입찰가에서 차감해야 합니다.
WARNING 가처분·예고등기·소유권이전등기청구권 가등기는 인수 시 매우 위험합니다.
임차인 권리 검토
주택임대차의 경우 ① 전입신고 ② 점유 ③ 확정일자 세 요건의 시점이 말소기준권리보다 앞서면 대항력이 있습니다. 대항력 + 보증금 미회수 = 인수입니다.
CHECK 최우선변제권 소액임차인은 배당 후 잔여 보증금만 남습니다.
특수권리 검토
법정지상권·유치권·분묘기지권·관습법상 법정지상권 등을 점검합니다. 매각물건명세서에 신고된 권리는 90% 이상 부정 가능하므로 성립 요건을 하나하나 깹니다.
STRATEGY 특수권리 의심 물건이 가장 큰 저가 낙찰 기회입니다.
명도 난이도 평가
점유자 유형별로 명도 시간과 비용을 추정합니다. 채무자 본인은 협상 가능, 임차인은 인도명령 가능 여부 확인, 제3자 점유는 강제집행 비용을 반영합니다.
BUDGET 주거용 200~500만원, 상가 500~2,000만원을 기본 비용으로 잡습니다.
07
LAND TACTICS · 토지 특화
토지 저가 낙찰 여섯 가지 전략
토지는 주택과 권리분석 구조가 다릅니다. 명도가 없고, 대신 법적 활용 가능성 이 가격의 90%를 결정합니다.
공법을 아는 사람만이 들어갈 수 있는 시장입니다.
i
맹지 탈출
현황도로·구거점용허가·사도통행·민법상 주위토지통행권 네 갈래 중 하나만 성립하면 건축이 열립니다. 맹지로 표시된 50% 할인 물건이 실제로는 건축 가능지인 경우가 흔합니다.
ii
농지취득자격증명
농취증 발급 가능 여부 를 입찰 전 시·군·구청에 사전 확인합니다. 영농경력·통작거리·면적 요건. 경자유전 원칙은 살아있으나 주말체험영농(1,000㎡ 미만)은 우회 가능합니다.
iii
용도지역 변경 호재
생산관리·보전관리에서 계획관리·도시지역 편입 이 예정된 토지는 공시지가가 아직 반영 전입니다. 도시기본계획·관리계획을 추적합니다.
iv
공시지가 배율 활용
실거래 ÷ 공시지가 = 배율 . 인근 거래 사례에서 배율을 산출하고 대상 토지 공시지가에 곱해 시세를 역산합니다. 감정가가 시세보다 낮은 구간을 가려내는 정석 기법.
v
분할 매각 출구
큰 필지를 낙찰받아 건축 가능 단위로 분할 해 매각하면 단가가 30~50% 상승합니다. 분할 가능 면적·도로 접면 길이를 사전 검토합니다.
vi
개발행위허가 시뮬레이션
건폐율·용적률만 보지 않습니다. 경사도·표고·임상·문화재·상수원 등 행위제한을 모두 시뮬레이션한 뒤 입찰가를 정합니다. 토지이음 + 현장 확인이 표준.
08
MISTAKES · 자주 하는 7대 실수
이 일곱 가지만 피하면 됩니다
경공매에서 손실을 본 사례를 모아 보면 결국 일곱 가지 실수로 수렴합니다.
이 실수들을 피하는 것만으로 평균 수익률은 수직 상승합니다.
i
감정가를 시세로 착각합니다
감정가는 6개월~1년 전 가격입니다. 부동산은 그 사이 오르거나 떨어집니다. 감정가에서 출발하면 입찰가 자체가 어긋납니다.
해결 최근 3개월 거래사례 3건 이상으로 시세를 재산출합니다.
ii
현장조사를 생략합니다
서류상 도로 접면이지만 실제로는 1m 차이로 진입 불가, 사진과 다른 경사, 인근 혐오시설. 현장만이 알려줍니다.
해결 입찰 전 임장은 예외 없는 의무입니다. 두 번 가는 것이 원칙입니다.
iii
명도비를 비용에 넣지 않습니다
낙찰가만 보고 수익률을 계산하면 명도비 200~2,000만원이 통째로 손실로 잡힙니다.
해결 주거용 최소 300만원, 상가 최소 1,000만원을 사전 차감합니다.
iv
대출 한도를 확인하지 않습니다
잔금 미납 시 입찰보증금(10%) 몰수입니다. LTV·DSR·소득 요건은 물건마다 다릅니다.
해결 입찰 전 경락잔금대출 가능 한도를 은행 2곳 이상에서 사전 확정합니다.
v
경쟁률에 흥분합니다
경쟁자가 많다고 입찰가를 올리면 시세를 추월합니다. 경쟁이 붙는 물건은 처음부터 저가 낙찰 대상이 아닙니다.
해결 공식으로 산출한 상한가는 절대 넘지 않습니다. 못 받으면 다음 물건이 있습니다.
vi
특수권리를 회피합니다
법정지상권·유치권 의심 물건이야말로 가장 큰 할인 구간입니다. 회피만 하면 평생 시세 근처에서 낙찰받습니다.
해결 성립 요건을 하나씩 분해해 무력화 시나리오를 작성한 뒤 가격에 반영해 입찰합니다.
vii
출구 전략 없이 들어갑니다
매각·임대·자가 사용 중 어느 시나리오로도 수익이 나지 않는 물건은 싸게 사도 의미가 없습니다.
해결 입찰 전 3가지 출구 전략을 글로 적어보고 그중 하나라도 막히면 입찰을 포기합니다.
09
EXIT · 명도 전략
명도는 비용이자 시간 입니다
낙찰의 끝은 잔금 납부가 아니라 점유 이전 입니다.
명도가 6개월 늘어지면 금융비용·기회비용으로 수익률이 반토막 납니다.
원칙은 단순합니다. 협상이 우선, 법적 절차는 무기입니다.
1단계 — 협상. 잔금 납부 직전 점유자에게 내용증명을 보냅니다. 인도 시점, 이사비 협의, 미납관리비 처리 안을 제시합니다.
대부분의 사례에서 이 단계에서 80%가 종결됩니다. 이사비는 명도소송 비용보다 싸다는 사실을 점유자도 압니다.
2단계 — 인도명령. 잔금 납부 후 6개월 이내에 신청 가능합니다. 절차가 간단하고 비용은 1만원대.
대부분의 점유자(채무자, 임차인 중 대항력 없는 자)에게 적용됩니다.
3단계 — 강제집행. 인도명령이 무시되면 집행관에 강제집행을 신청합니다. 비용은 평형·물건에 따라 200~1,000만원선.
이 단계까지 가는 사례는 전체의 5% 미만이지만, 이 카드를 가지고 있다는 사실 자체 가 1단계 협상력을 만듭니다.
!
좋은 명도란 "빠른 명도" 입니다.
10
EPILOGUE · 마지막 원칙
결국 축적 입니다
저가 낙찰의 정석은 한 건의 홈런이 아닙니다. 매년 두세 건씩, 안전하게, 원칙대로 쌓아가는 일입니다.
경공매 시장은 사라지지 않습니다. 사라지는 것은 원칙이 흐트러진 입찰자입니다.
이 가이드의 모든 내용은 10년 이상 시장에서 검증된 원칙 들입니다.
새로운 기법이 아닙니다. 기본을 빠짐없이 지키는 것이 신기법보다 강합니다.
한 건을 낙찰받기까지 평균 50건의 임장과 100건의 권리분석이 필요합니다.
그 노동을 회피하지 않는 사람 만이 시세의 절반 가격으로 부동산을 손에 쥡니다.
이 가이드를 옆에 두고 매번 펼쳐 읽기 바랍니다. 입찰표를 쓰기 전, 임장을 가기 전, 명도협상을 시작하기 전.
매번 다섯 가지 원칙을 점검 하는 사람이 결국 시장의 승자가 됩니다.
훌륭한 의사는 한 시간에 한 사람의 생명을 구할 수 있지만,
고상철 · 공법의 신
高
Mr. Homes · 미스터홈즈
대한민국 최초 기업형부동산 프랜차이즈 · 시스템이 신뢰다