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부동산 수익률 분석 + 브리핑 가이드
표면·실질·자기자본·Cap Rate·DSCR·CAGR — 모든 수익률을 한 곳에서 계산하고, 의뢰인에게 어떻게 브리핑할지 사례별 스크립트까지 제공합니다.
📚 부동산 수익률 — 6가지 핵심 개념
매물·의뢰인 상황에 따라 적절한 지표를 골라 사용해야 합니다. 각 지표의 장점·한계·시장 평균을 먼저 알아두세요.
표면 수익률
Gross Rental Yield공식
연 임대료 ÷ 매수가 × 100
📍 사용 시점: 첫 매물 비교 단계
📊 시장 평균: 주거: 3~5% / 상가: 4~6% / 오피스텔: 4~7%
✅ 장점: 간단·직관적, 매물 간 빠른 비교
⚠️ 한계: 비용·세금·공실·대출이자 미반영 → 실제 수익 과대평가
실질 수익률
Net Rental Yield공식
(연 임대료 − 보유세·관리비·공실손실) ÷ 매수가 × 100
📍 사용 시점: 실제 수익 판단 단계
📊 시장 평균: 주거: 2~4% / 상가: 3~5% / 오피스텔: 3~5.5%
✅ 장점: 실제 수령액 기반, 의뢰인에게 정직한 수치
⚠️ 한계: 비용 가정에 따라 달라짐
자기자본 수익률
Cash-on-Cash Return (ROE)공식
연 순수익 ÷ 자기자본 × 100
📍 사용 시점: 대출 활용 시나리오
📊 시장 평균: 대출 50~70% 활용 시 일반적으로 2~3배 ↑
✅ 장점: 레버리지 효과 정확히 측정 → 「실제 내가 번 돈」 기준
⚠️ 한계: 대출 LTV·금리에 매우 민감
Cap Rate (자본환원율)
Capitalization Rate공식
NOI(순영업소득) ÷ 매수가 × 100
📍 사용 시점: 상업용·꼬마빌딩 평가
📊 시장 평균: 서울 상가 4~5.5% / 지방 5.5~7% / 오피스 4.5~5.5%
✅ 장점: 시장 거래사례 비교 표준 지표 (한국부동산원 통계)
⚠️ 한계: NOI 산정 일관성 필요
DSCR (부채상환비율)
Debt Service Coverage Ratio공식
NOI ÷ 연 부채상환액
📍 사용 시점: 대출 안정성 평가
📊 시장 평균: 1.2 이상 안정 / 1.5 이상 우수 / 1.0 미만 위험
✅ 장점: 은행 심사 기준 동일 → 실제 대출 가능 여부 판단
⚠️ 한계: 임대수익 변동 위험은 별도 고려
연평균 수익률 (CAGR)
Compound Annual Growth Rate공식
((종가/시가)^(1/년수)) − 1 × 100
📍 사용 시점: 장기 보유 시나리오
📊 시장 평균: 연 3~7% (안정) / 7~12% (성장) / 12%+ (투기적)
✅ 장점: 시간가치 반영 / 다른 자산군과 비교 가능 (주식·예금)
⚠️ 한계: 미래 시세 가정