계약 가이드
공법의 신 고상철 대표가 정리한 부동산 계약 핵심 포인트
계약 체험 — 처음부터 클로징까지
시그니처「아~~ 이런 것 조심해야 했구나」를 미리 깨닫게 하는 7단계 가이드. 초등학생도 이해하는 비유 + 실제 사고 사례 + 체크리스트 + 절대 금지 사항을 모두 담았습니다.
매물 탐색 · 현장 답사 (임장)
"발품을 팔아라. 사진과 광고만 믿지 말고 직접 다녀봐야 한다."
집을 산다는 건 마치 친구와 평생 살 사람을 고르는 것과 같아요. 사진만 보고 결혼 결정 안 하죠? 부동산도 마찬가지로 직접 만나서 낮·밤·주말까지 다양한 시간에 봐야 진짜 모습이 보여요.
매물 사진은 가장 예쁜 각도, 가장 좋은 시간에 찍은 것입니다. 진짜 모습은 직접 가서 봐야 알 수 있습니다.
왜 임장(현장 답사)이 중요한가요?
임장은 최소 3번 가세요: 1️⃣ 평일 낮: 일조량·소음 기본 확인 2️⃣ 저녁~밤: 동네 분위기·치안·소음 (술집·노래방 인근 여부) 3️⃣ 주말: 주차 상황·이웃 활동성
같이 보면 좋은 사람:
서울 마포구 빌라 5억 매수자 A씨. 낮에 두 번 임장하고 「조용한 골목」이라 만족. 잔금 후 입주하니 1층에 노래방·2층에 술집이 있어 새벽 2시까지 시끄러웠음. 매도인은 "낮에는 조용했죠"라며 책임 회피.
저녁·밤 시간 임장은 필수. 매수 의향이 있다면 최소 한 번은 해 진 후 방문.
오피스텔 분양권 매수자 B씨. 광고 사진과 평면도만 보고 「29평」이라 믿고 계약. 입주 후 실측해보니 전용 17평. 「공급면적」을 「평수」로 착각한 사례.
평수는 「공급(분양면적)」 vs 「전용면적」 다름. 계약서에는 반드시 「전용 ㎡」 명시.
📝매매계약서 핵심 체크
- 계약금(통상 10%)·중도금·잔금 일정 명시
- 특약사항에 수리·청소·명도 조건 기재
- 소유권이전등기 시 근저당 말소 여부 확인
- 하자담보책임 기간 협의 (통상 1년)
🏠전세계약서 핵심 체크
- 전입신고 + 확정일자 = 대항력 + 우선변제권 취득
- 전세보증보험(HUG) 가입 조건 확인 (공시가 140% 이하)
- 묵시적 갱신 주의: 만료 6~2개월 전 계약 해지 통보
- 임대인 동의 없이 전대차 금지 조항 확인
🔑주택임대차보호법 핵심
- 계약갱신요구권: 1회에 한해 2년 연장 요구 가능
- 임대료 증액 상한: 5% 초과 불가 (조례로 더 낮출 수 있음)
- 2년 계약 기간 보장 (단기 계약도 2년 보호)
- 소액임차인 최우선변제: 서울 1억 6,500만원 이하 보증금
🏢상가건물임대차보호법 핵심
- 보호범위: 서울 기준 환산보증금 9억원 이하
- 계약갱신요구권: 최초 계약일로부터 10년
- 임대료 증액 상한: 5% 이하
- 권리금 보호 — 임대인 방해 시 손해배상 청구 가능
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